Undvik de vanligaste misstagen som hyresvärd eller hyresgäst!
15 februari 2022
Emma Berg och Petter Norberg, kursledare inom hyresrätt, ger exempel på fallgropar och hur du undviker dem.
SIFUs populära kurs Hyresrätt – bostäder och lokaler förnyas med nya föreläsare, nytt innehåll och kursmaterial.
Vi är glada att hälsa Emma Berg och Petter Norberg välkomna som kursledare hos SIFU. Båda är verksamma advokater och fastighetsjurister vid den affärsjuridiska byrån FastighetsRätt Göteborg Advokatbyrå KB. Det ska bli spännande att arbeta tillsammans. Vi ställde några frågor till Emma och Petter för att reda ut juridiken kring hyresrätt och vad man kommer att få lära sig på kursen.
Med kursen får man redskapen för att förebygga de vanligaste fallgroparna. Kan ni nämna något misstag som görs alltför ofta, och vad man ska tänka på för att inte hamna där?
Lokaler: Ett vanligt misstag är att uppsägningarna för avflyttning eller villkorsändring inte uppfyller lagens krav på hur sådana uppsägningar ska se ut och att de därför blir utan verkan, dvs. som om de aldrig hade skett. Avtalet förlängs då ofta på oförändrade villkor under tre år i taget.
Ett annat vanligt misstag är att hyresgästen missar att de måste hänskjuta uppsägningen till hyresnämnden för medling inom två månader från uppsägningen om de vill bevaka sitt besittningsskydd. Hyresgästen förlorar i så fall sin möjlighet att få skadestånd om uppsägningen visar sig ha saknat besittningsskyddsbrytande grunder.
Bostäder: Vid störningar i boenden är det ett vanligt problem att hyresvärden inte dokumenterar tillräckligt väl vad som händer och inte heller skickar varningsbrev på det sätt som krävs, samt underrättar socialtjänsten om störningarna. Det blir då svårt för hyresvärden att få avtalet att upphöra.
Har ni något konkret exempel?
Lokal: En hyresvärd vill höja hyran med 150 000 kr per år. I uppsägningen skriver hyresvärden bara att avtalet sägs upp för omförhandling utan att ange specifikt vilka ändrade villkor som krävs för att förlänga avtalet. Då anses uppsägningen som så otydlig att den är utan verkan. Avtalet innehåller en klausul som anger att vid utebliven uppsägning är avtalet förlängt med tre år i taget. I detta fall innebär hyresvärdens bristfälliga uppsägning att hyresvärden gått miste om en möjlig ersättning om 450 000 kr (150 000 kr * 3 år) och får invänta nästa avtalsperiod tills man kan begära en villkorsändring.
Bostad: En hyresgäst har stört sina grannar genom att spela alltför hög musik under kvällar och nätter. Hyresvärden tröttnar till slut på hyresgästens agerande och säger upp hyresavtalet och går till hyresnämnden för prövning. Hyresgästen säger i hyresnämnden att han inte förstått att grannarna har blivit störda av musiken. Eftersom hyresvärden aldrig varnat honom för detta har hyresvärden svårt att få avtalet att upphöra på grund av störningarna.
Vilken är den största skillnaden i lagstiftningen mellan hyra av bostad och lokal?
Besittningsskyddet är starkare för en bostadshyresgäst. En lokalhyresgäst måste alltid avflytta om hyresvärden sagt upp lokalhyresavtalet till avtalstidens utgång. Om hyresvärden saknat besittningsskyddsbrytande skäl för sin uppsägning blir konsekvensen istället att hyresvärden blir skadeståndsskyldig med anledning av uppsägningen. Om en hyresvärd saknat besittningsskyddsbrytande skäl vid en uppsägning av ett bostadshyresavtal blir konsekvensen att bostadshyresgästen får bo kvar och fortsätta att hyra trots uppsägningen.
Det är också mycket mer utrymme för parterna att med bindande verkan avtala fritt vad som ska gälla i ett lokalhyresavtal än i ett bostadshyresavtal.
Man kan gå kursen både som hyresvärd och hyresgäst. Finns det en fördel att samla båda parter på en kurs?
Det är alltid en fördel om man kan samla praktisk erfarenhet från båda sidor för att bredda perspektivet. Det kan också ge upphov till intressanta diskussioner!
Vad är det viktigaste ni vill att deltagaren ska ta med sig från kursen Hyresrätt – bostäder och lokaler?
En ryggradskänsla för när man behöver vara försiktig och när man behöver vidta åtgärder för att undgå att hamna i svåra problem.
Tack Petter och Emma för att ni delar med er av era kunskaper!
Läs mer om kursen och våra kursledare på hemsidan!
|
Petter Norberg |
Emma Berg |
|
